Adskillige undersøgelser har påvist, at bygninger, som lever op til internationalt anerkendte green buildingstandarder så som LEED, BREEAM eller DGNB på fl ere punkter udmærker sig frem for "konventionelle bygninger". Udover, at de ud fra en miljømæssig synsvinkel er bedre end de konventionelle bygninger, udmærker de sig også på en række økonomiske faktorer, eksempelvis i relation til drifts- og energiudgifter.

I Danmark er der tradition for, at erhvervslejekontrakter udformes som nettolejekontrakter, hvilket vil sige, at det lejeren betaler til udlejeren, alene er selve lejen, hvorimod udgifter til den løbende drift betales udover lejen efter forbrug. Dette princip medfører med andre ord, at det er lejeren, som må bøde for eksempelvis stigende udgifter til el, vand og varme, mens det tilsvarende er lejeren, som oppebærer fordelen ved, at ejendommens løbende forbrugsudgifter og driftsudgifter falder.

Paradokset for green buildings er derfor, at det som udgangspunkt er udlejeren, som afholder de ekstra udgifter, der er forbundet med at gøre bygningen "grøn" så den kan certificeres under eksempelvis DGNB, hvorimod det er lejeren, som oppebærer de fremadrettede driftsfordele. Selvom en green building altså giver gevinster i form af blandt andet lavere drifts- og forbrugsudgifter, er det altså som udgangspunkt ikke ejendomsejeren, som får andel i denne fortjeneste.

Hvis begrebet green building for alvor skal vinde indpas forudsætter det derfor, at de fremadrettede driftsfordele også kommer udlejeren til gode i form af en højere leje eller anden form for betaling fra ejendommenes brugere.

Eksisterende bygninger

Om 20-30 år vil langt den overvejende del af den samlede bygningsmasse være ejendomme, som allerede er opført i dag, og det største potentiale for at etablere green buildings, vil derfor primært ligge i den eksisterende bygningsmasse.

Hvis en bygningsejer vil konvertere en eksisterende konventionel bygning til en green building og i den forbindelse investere i forskellige former for energibesparende foranstaltninger i ejendommen, støder han på det "problem", at ejendommen allerede er udlejet til en eller flere brugere, som måske ikke frivilligt vil gå med til at betale mere i leje, fordi udlejeren ønsker at bruge udgifter på at gøre ejendommen mere bæredygtig.

Der er naturligvis intet til hinder for, at parterne i et lejeforhold kan aftale en forbedring af ejendommen og en samtidig lejeforhøjelse. For at sige det lidt firkantet, vil en udlejer imidlertid kun for alvor kunne få held til at konvertere sine eksisterende bygninger til green buildings, hvis han med enten erhvervslejeloven eller lejekontrakten i hånden har mulighed for at gennemtvinge en gren building certificering.

Erhvervslejeloven giver et langt stykke ad vejen ejendomsejeren mulighed for at udføre bæredygtige bygningsforbedringer i ejendommen og kræve disse betalt af lejerne via en såkaldt forbedringsforhøjelse. Efter erhvervslejeloven har en udlejer således ret til at foretage ændringer af ejendommen, såfremt "ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet". Har udlejeren foretaget sådanne tiltag og dermed "forbedret det lejede", kan han endvidere efter erhvervslejeloven forlange lejen forhøjet med et beløb, der "modsvarer forøgelsen i det lejedes brugsværdi ".

Hvis bygningsændringerne retter sig mod at optimere ejendommens energiforbrug og dermed reducere lejerens fremadrettede energiudgifter er der næppe tvivl om, at udlejeren vil kunne gennemføre de nødvendige ændringer og derefter varsle en forbedringsforhøjelse. For andre typer af bæredygtige bygningsændringer kan det derimod være mere tvivlsomt, om der er basis for en lejeforhøjelse. Det gælder eksempelvis, hvis der sker udskiftning af en bestemt type materialer med mere bæredygtige materialer, hvis dette ikke samtidig medfører et lavere energiforbrug eller andre "synbare" forbedringer for lejeren.

Den lejeforhøjelse, som udlejer kan forlange på grundlag af en gennemført forbedring skal efter erhvervslejeloven give ham en rimelig forrentning af den afholdte forbedringsudgift. Efter praksis fastsættes en rimelig forrentning sædvanligvis til et beløb svarende til ydelsesprocenten på et 20-årigt realkreditlån – hvilket p.t. vil sige ca. 8,2 procent.

Afkastet ved at ændre eksisterende bygninger til grønne bygninger burde være af en sådan størrelse, at udlejeren har et fornuftigt incitament til at gennemføre en "grøn" modernisering af sine ejendomme. Problemet med det gældende regelsæt er imidlertid, at det ikke på forhånd er givet, at alle de udgifter, som er forbundet med at opnå en certifi cering efter eksempelvis DGNB, vil berettige til en forbedringsforhøjelse.

En bygningsejer, som overvejer i fremtiden at konvertere sine bygninger til green buildings bør derfor overveje at ændre sine lejekontrakter, så de kommer til at indeholde vilkår, som sikrer, at lejeren har en kontraktligt forpligtelse til at acceptere en beslutning hos bygningsejeren om at konvertere bygningen til en green building og at acceptere, at de hermed forbundne udgifter finansieres over lejen som en forbedringsforhøjelse.

Nye bygninger

For green buildings gælder der andre problemstillinger. Den merudgift, som bygningsejeren skal have fi nansieret, kan i disse tilfælde "bare" aftales som en højere nettoleje eller anden form for "green building fee".

Hvis bygningsejeren vil sikre, at han fastholder den merværdi, som skyldes de ekstraomkostninger han har afholdt til at "bygge grønt" frem for at bygge en konventionel ejendom, er det imidlertid ikke nok bare at aftale en højere nettoleje (eller anden form for merbetaling). Hvis ejendommen fremadrettet skal kunne bevare sin status som green building – og dermed en højere værdi – er der behov for en række særlige vilkår i kontrakten. Eksempler herpå kan være vilkår om begrænsninger i lejerens energiforbrug, vilkår om vedligeholdelse og lejerens ret til at foretage ændringer i det lejede, udførlig definition af hvilke driftsudgifter, lejeren skal betale (herunder driftsudgifter, som er forårsaget af, at vi har at gøre med en green building) osv.

I mange af de lande, hvor green building-ordninger har været fremme i en årrække, har man for længst anerkendt behovet for "green-building-lejekontrakter". Som eksempel kan nævnes, at den amerikanske organisation BOMA (Building Owners Managers) Organisation" i 2008 udgav en revideret udgave af foreningens standardlejeaftale, denne gang med "green lease language". Tilsvarende udgav den canadiske ejendomsforening REALpac ("Real Property Association of Canada") i 2008 en standard green lease contract, som i relation til "green building language" går endnu videre end BOMA-kontrakten.

Hvis green building for alvor skal vinde indpas i Danmark er der derfor behov for, at der også her i landet skabes en tradition for "green lease contracts".  

Læs artikel som PDF