Få seneste nyheder på mail - tilmeld nyhedsbrev

Den tyske forbundsregering fremhæver i sin energiplan 2050, ‘Energiekonzept 2050’, regeringens klima- og energipolitiske mål, hvor saneringen af den eksisterende boligmasse med henblik på energioptimering er et af kerneelementerne.

Moderniseringen af lejeboliger skal være udlejernes bidrag til den energipolitiske ændring i retning mod brug af vedvarende energikilder. Ifølge undersøgelser går omkring 40 procent af det samlede tyske energiforbrug til opvarmning af boliger og varmt vand. Dermed er den energiforbedrende sanering af boligmassen et vigtigt skridt på vejen mod en nedtrapning af energiforbruget på lang sigt og reduktion af afhængigheden af energiimport fra udlandet.

Ligesom i Tyskland er der også i Danmark stort fokus på energibesparelse og bæredygtigt byggeri. Energibesparelse gennem energiforbedrende sanering samt certifi cering af bygninger er blevet en vigtig del af ejendomsejerens overvejelser.

I Danmark er det også den overvejende del af den allerede eksisterende boligmasse, som i fremtiden vil give udlejerne økonomiske udfordringer, hvad angår energiforbedrende moderniseringstiltag.

Det skyldes, at konverteringen af eksisterende bygninger til “grønne bygninger” er ensbetydende med væsentlige omkostninger for ejeren og/eller udlejeren, som efter den gældende lejelov ikke fuldt ud kan sendes videre til lejerne.

Muligheden for ændring af de eksisterende lejeaftaler eller en lejeforhøjelse giver ikke altid tilstrækkeligt incitament til ejeren til at udføre væsentlige energiforbedrende tiltag.

Den tyske regering har derfor set et behov for handling i form af en ændring af den tyske lejelov.

Forslaget til ændring af lejeloven blev første gang præsenteret i slutningen af oktober 2010. Forslaget blev dog kraftigt kritiseret af de tyske centralorganisationer for bygge- og anlægsbranchen, som ikke mente, at deres forslag og ideer var medtaget i tilstrækkeligt omfang. Det tyske justitsministerium tog kritikken fra centralorganisationerne alvorligt, og forslaget blev revideret. Den 11. maj 2011 blev det nye forslag præsenteret af justitsministeriet.

Lejelovens væsentlige ændringer

De væsentlige ændringer af den tyske lejelov er, som følger:

1. 11 % af moderniseringsomkostningerne pålægges fortsat huslejen (uden varme).

2. Formaliteterne i forbindelse med en lejeforhøjelse som følge af modernisering forenkles. Afgrænsningen mellem istandsættelses- og moderniseringsomkostninger påhviler udlejeren efter rimeligt skøn.

3. Lejeren har ikke mulighed for lejenedsættelse (fx på grund af støj og andre forstyrrende tiltag) i perioden, hvor den energiforbedrende modernisering foretages, som det ellers er almindeligt i Tyskland, hvis moderniseringen varer under tre måneder.

4. Begrebet “moderniseringsforanstaltninger” udvides og defi neres sådan, at både besparelser på primærenergi (altså naturlige energikilder som kul, råolie og naturgas, atomkraft, vandkraft, solenergi, vindkraft, jordvarme, tidevandsenergi og biomasse) og besparelser på leveret energi, som er den energi forbrugerne bruger, falder inden for kategorien. Derudover omfatter begrebet samtlige andre foranstaltninger, som fremmer en nedbringelse af CO-2 udslippet.

5. Udlejers begrundelsespligt ved energiforbedrende moderniseringer reduceres.

Dermed skal en udlejer eksempelvis ikke længere foretage konkrete målinger af varmeisolering men kan henvise til anerkendte fastsatte værdier.

Lejeren har pligt til at acceptere moderniseringsforanstaltninger. Særligt belastende tiltag kan dog begrænses. Hvis lejeren mener, at bestemte tiltag er særligt belastende, skal dette anmeldes til udlejer inden for en frist på to måneders.

Det tyske lejerforbund kritiserer ændringerne og kalder dem en forringelse af lejeloven, fordi huslejen bliver presset til det yderste, og lejerne til trods for dette skal udholde moderniseringsforanstaltninger og bygningsarbejde. Desuden er det ikke et ufravigeligt krav, at lejerne får del i energibesparelserne.

Det er ikke muligt for lejeren at kontrollere nødvendigheden/ rimeligheden af de udførte moderniseringstiltag. Det kan være ensbetydende med manglende retssikkerhed, da det i praksis er vanskeligt at afveje effekten af energieffektiviteten og beskyttelsen af klimaet i forhold til lejerens indvendinger om, at en modernisering i nogle tilfælde kan være særligt belastende for lejeren.

Reformen af loven til ændring af lejeloven er i gang, og færdigbehandlingen i det tyske parlament (Bundestag) forventes i slutningen af 2011. Dermed vil loven kunne træde i kraft i starten af 2012 efter at have været diskuteret de seneste fem år.

Fremtiden for gennemførelsen af energiforbedrende saneringer og for etablering af “green lease contracts” afhænger tilsyneladende stærkt af gennemgribende reformer i den nuværende lovgivning for at kunne skaffe klare økonomiske og juridiske rammer for udlejer, lejer og ikke mindst fi nansierende banker.

Dette gælder såvel Tyskland som Danmark.