Få seneste nyheder på mail - tilmeld nyhedsbrev

En erhvervsejendoms markedsværdi måles som udgangspunkt ved fastsættelse af en værdi målt i en monetær enhed. Da erhvervsejendomme ofte er meget forskelligartede i form af ejendomstype, størrelse, beliggenhed, lejersammensætning, vedligeholdelsesmæs­sig stand mv., kan det ofte være vanskeligt at sammenholde erhvervsejendommes værdi. Derfor måles en ejendomsværdi også i form af et afkast (pct.) også kaldet afkastkrav. Men kan afkast bruges som måleparameter til sammenholdelse af erhvervsejendommes værdi?

Afkastkrav som måleparameter

En erhvervsejendoms afkast er udtryk for den forrentning før skat og før finansiering, som en investor vil opnå ved en given investering. Et afkast er dog ikke nødvendigvist et entydigt begreb, da afkast ofte er et begreb, der omtales i forskellige sammenhænge, herunder udtrykt i form af første års afkast, forrentningskrav, diskonteringsfaktor, exit afkast mv. og som alle helt eller delvist er udtryk for en investors forrentning af en given investering. En forkert anvendelse af begreberne kan dog medføre en væsentlig indvirkning på værdiansættelsen.

Et første års afkast er udtryk for en ejendoms lejeindtægt/ markedsleje fratrukket første års driftsomkostninger sat i forhold til ejendommen forventede markedsværdi. Forhold som tomgang, vedligeholdelsesmæssig stand, uopsigelighed, behov for større investeringer mv. vil således blive indarbejdet som en korrektion til ejendommens afkast. Et forrentnings­krav, der anvendes i DCF-modellen, vil derimod håndtere disse forhold i ejendommens pengestrømme, hvormed disse to afkast-begreber langt fra er sammenlignelige. En diskon­teringsfaktor er ejendommens forrentningskrav inklusiv inflation og vil heller ikke kunne sammenholdes med hverken første års afkast eller forrentningskravet.

Markedsinformation og anvendelsen heraf

En lang række aktører giver information til markedet om af­kast. En række toneangivende erhvervsmæglere udgiver mar­kedsrapporter med angivelse af afkast for forskellige typer af ejendomme med forskellige beliggenheder. Ligeledes oplyser investorerne om afkast til markedet i forbindelse med handler eller i forbindelse med offentliggørelse af anden information til markedet, herunder årsrapporter.

Denne markedsinformation anvendes i bredt omfang af en lang række professionelle aktører i branchen, fra investorer til rådgivere, kreditinstitutter, offentlige institutioner som styrel­ser, råd o.l., og som tillægger denne information høj værdi og anvender den som beslutningsgrundlag. Det er derfor af afgø­rende betydning, at det er entydigt, hvad et afkast er udtryk for.

Risikoen ved anvendelse af markedsinformationen

Ud fra en forudsætning om et effektivt og transparent marked er det derfor helt centralt, at afkastkravet er entydigt defi neret. Det kan medføre meget væsentlige fejl, hvis et ikke-defi neret afkastkrav anvendes til fastsættelse af en ejendoms værdi, da en forkert anvendelse vil kunne medføre meget væsentlige fejl i værdiansættelsen.

Kobling til DCF-modellen

Idet markedsinformation om afkast anvendes i bredt omfang i markedet og tillægges høj værdi, er det af afgørende betyd­ning, at der etableres en fælles branchestandard for begrebet afkast, som der vil kunne refereres til. En sådan branchestan­dard vil ligeledes kunne udarbejdes, så det kan anvendes direkte i forlængelse af publikationen ”Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen” som Ejendomsforeningen Danmark og RICS i efteråret 2010 udar­bejdede i samarbejde med en række markedsaktører.

Diskonteringsfaktoren, som er det afkast, der skal ligges til grund for en vurdering udarbejdet efter DCF-modellen, er renset for en række forhold, som er behandlet i ejendommens pengestrømme og vil dermed i højere grad end første års afkast kunne anvendes til sammenholdelse af erhvervsejen­domme imellem. Dette forudsætter dog ensartet indregning af inflation, som også er beskrevet i publikationen udgivet af Ejendomsforeningen Danmark og RICS.

Fordele og ulemper ved en fælles branchestandard

En fælles branchestandard vil give øget transparens i marke­det og vil øge troværdigheden af den markedsinformation, der er tilgængelig. Ligeledes vil afkast i højere grad end i dag kunne anvendes som sammenligningsgrundlag, idet eksem­pelvist et forrentningskrav vil være renset for mange af de faktorer, der giver støj i første års afkast.

Set fra et vurderingsmæssigt perspektiv vil det øge nøjagtighe­den i vurderingerne, idet det bliver muligt at sammenholde en ejendoms afkast med markedet og øvrige sammenlignelige ejen­domme. En øget nøjagtighed vil ligeledes øge troværdigheden af de vurderinger, der udarbejdes, hvilket er en grundlæggende forudsætning for et effektivt ejendomsfinansieringsmarked.

Implementering af en branchestandard vil næppe få Danmark til at rykke voldsomt frem på mæglerfirmaet Jones Lang La­Salle’s transparens-indeks, men det vil være et skridt på vejen til at gøre markedet mere gennemsigtigt og vil måske endda åbne for interesse fra nye investorer. En øget gennemsigtighed forudsætter dog, at den markedsinformation om afkast, der offentliggøres af mæglere og investorer udarbejdes i overens­stemmelse med branchestandarden. 

RICS Danmark arbejder for øget transparens

RICS Danmark arbejder for en øget transparens på det danske marked for erhvervsejendomme og vil i samarbejde med øv­rige toneangivende organisationer og markedsaktører arbejde på at få etableret en fælles branchestandard for afkast-defi ni­tion med en bred opbakning fra foreningens medlemmer og øvrige markedsaktører.