Byggeriet boomer i Aarhus, men det gør tomgangen også. Lejeniveauet holder dog indtil videre distancen

På et enkelt punkt er det med tilbageholdt åndedræt, at det aarhusianske marked kan glæde sig over de mange byggerier, der giver beskæftigelse og aktivitet i regionen.Samtidig med, at regionen er midti et byggeboom, så stiger tomgangen i Østjylland nemlig også. Og selvom en stor del af byggeaktiviteten er boliger og offentlige byggerier inden for bådekultur- og undervisningsområdet, så er der også flere kontorer på vej til markedet,hvor godt hver 10. kvm. står tom.

Tomgangen er i løbet af det seneste år steget til 11procent i kontormassen og ligger dermed som Danmarkshøjeste i 2011.

Udfordringen med tomgangen er, at lejerne vil have moderne og fleksible kontorer. Den prismæssige forskel mellem 1. og 2. klasses kontorer er ikke stor nok til, at virksomheder vælger det billige frem for det nyere. Derfor er tomgangen koncentreret til bestemte områder og ejendomme.

– Udbuddet i Aarhus er domineret af ældre klasse B og C lejemål, hvor særligt de store ældre domicil ejendomme oplever problemer med genudlejningen,påpeger Nybolig Erhverv i deres seneste rapport om markedet.

Der er da også reelt et meget lille aktuelt udbud af moderne kontorer i Aarhus C i forhold til størrelsen af det samlede udbud, og de mange byggemuligheder og nye byggerier har endnu ikke ændret markant udbudspriserne, da nybyggerierne typisk ligger på toppriser. Lejeniveauerne ligger i snit på1.200-1.300 kr. per kvm. for 1. klasses ejendomme, og de forventes at udvikle sig stabilt. Det gør det sekundære segment ikke.

Pres på lejepriserne

– Der har i de sidste par år været et stadig stigende pres på lejepriserne i området. Dels er udbuddet af tommekontorlokaler steget og dels er mange lejere stadig tilbageholdne som følge af den finansielle krise. Det er ubetinget lejers marked – om end der ikke er mange af dem, påpeger mæglerfirmaet DTZ i sin seneste analyse af det aarhusianske marked.

Det er især de mindre virksomheder,der for alvor er i markedet.

– Interessen er rettet mod kontorfaciliteter på 200-500 kvm. Inden for de senere år, har der været en markant udflytning af større virksomheder tilstore lejemål i nybyggede ejendomme.Dykket i søgningen skal ses i sammenhæng med, at en væsentlig del af de oplagte flyttekandidater allerede er flyttet til nye store lokaler. Med et udlejningsmarked tilbage på sporet, er der udsigt til fastholdelse af lejeniveauet for klasse A ejendomme, mens det kan komme på tale at nedjustere lejeni sekundære segmenter på perifere beliggenheder.Vi forventer, at forskellen i lejeniveauer vil udvides over de kommende12 måneder, påpeger Nybolig.

Selvom der er mange kontorer på vej på markedet, så har der indtil videre været et ganske lavt udbud af gode ejendomme til salg til potentielle investorer. Det betyder, at afkastet ikke er kommet under pres, selvom tomgangen er høj - og risikoen dermed er højere.

– Både institutionelle investorer, udenlandske fonde og lokale velhavere har vist stigende interesse i 2011. Dermed er der ved at ske en ophobning af investeringsvillig kapital i en investorkreds,som samtidig har den nødvendige kapitalstyrke til at opnå finansiering.Men udbuddet er begrænset af prime ejendomme og ejerne af ejendommene er ofte tilbageholdende med at sætte dem til salg, påpeger Nybolig Erhverv og forventer samtidig, at der vil ske flere off-market handler i de kommende år, hvor salgsprocessen ikke eksponeres offentligt, men hvor ejendommen bliver tilbudt diskret til en lukket kreds.

Læs artikel som PDF