Massiv udbygning af detailhandlen og en række læringsinstitutioner gør Hjørring til Nordjyllands metropol.

Aalborg er uovertruffent den by, de fleste tænker på, når der bliver sagt Nordjylland. Men nord for Limfjorden ligger en række byer, der har forsøgt at tiltrække vækst i de senere år. Krisen har indtil videre efterladt Hjørring som den nye metropol “Nordenfjords”.

– Frederikshavn, som er den anden store by, har mistet mange store arbejdspladser indenfor de seneste år, siger Hans Skovgaard, der er indehaver af Nybolig Erhverv Vendsyssel i Frederikshavn og en af de få erhvervsmæglere med kontor nord for Aalborg.

Frederikshavn har områdets største ledighed med 5,4 procent. Siden ledigheden nåede bunden i sommeren 2008, har der i kølvandet på krisen været en mærkbar stigning i antallet af arbejdsløse i Nordjylland, og det går ud over efterspørgslen inden for både kontorer og industrilokaler.

Ser man på Nordjylland som helhed, så er det ingen tilfældighed, at Aalborg markerer sig så klart som Nordjyllands hovedstad. Især den aktivitet som Aalborg Universitet med sit forskermiljø genererer er med til at føde erhvervslivet i området, og kommunen har de seneste år formået at understøtte udviklingen ved at skubbe på en udvikling af bymiljøet med kunst og kultur og på den måde understøtte forvandlingen fra industriby til vidensby. Væksten i Aalborg skubber hele regionen.

– Derfor er det heller helt så galt i regionen som helhed, som det var ventet, selvom landsdelen er udfordret på en række parametre, skriver Nykredit i en ny analyse.

Ejendomme til 5-7 millioner kr. kan sælges

Nybolig Erhverv oplever stigende interesse, selvom faktiske udlejninger stadig er relativt begrænset.

– Vi forventer en mere positiv udvikling fremadrettet. Men vi har det jo ikke anderledes end andre steder – det er meget svært at skaffe fi nansiering til nye projekter og køb af større ejendomme. For slet ikke at tale om køb af restaurationsvirksomheder – det er helt umuligt i vores område. Derfor står der også en del lokaler tomme både i Frederikshavn og i Hjørring, siger Hans Skovgaard.

Det samme oplever erhvervsmæglerfi rmaet Colliers.

Investeringsmarkedet i Nordjyllland er fulgt med det øvrige Danmark i de senste år men der er stadig et stort internt marked for mindre investeringsejendomme. Op til 5-7 millioner kan både handles og fi nansieres. Men det er overvejende et spørgsmål om intern rotation blandt købere og sælgere i regionen, siger direktør for Colliers i Aalborg, Torben Nielsen.

Selvom kontorefterspørgslen er relativt svag, så er der en voksende efterspørgsel.

– Blandt andet oplever vi, at den stigende arbejdsløshed giver mere tid til uddannelse, og dermed stiger antallet af studerende markant på blandt andet VUC, der har brug for yderligere lokaler. Samtidig har betydelige ændringer i forbindelse med omdannelsen af de mellemlange uddannelser til professionshøjskoler betydet et større behov for lokaler hos en række offentlige instutioner, siger Torben Nielsen.

Efterspørgselsforskydninger

De efterspørgselsforskydninger, der sker i det nordjyske marked, sker blandt andet på kontor-/letindustrisiden i små bysamfund som Pandrup, der i sidste årti havde fl ere overbevisende vindertendenser som, at byen var billig at bygge i, havde nem adgang til ledig arbejdskraft og samtidig lå relativt tæt på Aalborg. Her var i 1995- 2000 en gevaldig opblomstring med IT-virksomheder, der fl yttede til og dermed et markant byggeri. Men ledigheden har været voksende, og dermed er udviklingen også gået i stå. Andre byer har formået at markere sig som turistpejlemærker som Løkken og Blokhus, men her blev der også overbygget i opgangsårene frem til 2008, og i dag står en del især kommercielle boligudlejningsprojekter tomme.

I nordvest har Hirtshals formået at skabe ny opmærksomhed med sin storstilede akvarieattraktion Oceanariet, der kan kombineres med en tur i forlystelsesparken Faarup Sommerland. Samtidig er byen Nordjyllands fi skeerhvervsby nr. 1, men det betyder ikke meget i forhold til erhvervsmæssig efterspørgsel.

– Der omsættes da ejendomme i Hirtshals. Men det er meget lidt, siger Hans Skovgaard, Nybolig Erhverv, og vil dermed heller ikke komme med noget bud på priser og afkast, for det er markedet for lille til.

Endelig er der Skagen, som har en magnetisk tiltrækningskraft på jetsettere i sommerperioden.

Vendsyssels hovedstad

På detailsiden er Aalborg et trækplaster for hele Nordjylland, men med ankerbutikker som Elgiganten og ToysR’Us er der nu mulighed for, at nordjyderne vil køre til Hjørring i stedet for Aalborg.

– Vi synes jo, at vi har udlejet fl ere store ankerbutikker i den seneste tid. Faktisk er vi sikre på, at vi kunne bygge og udleje endnu mere, hvis altså ikke planloven forbød os det, siger projektudviklingschef Brian Svart, HP Gruppen, der sammen med Ejendomsselskabet Wenbovej, har udviklet Bispetorv Bycenter i Hjørring i løbet af de seneste år og dermed tegner en stor del af detailudviklingen sammen med centret Metropol.

Brian Svart er overbevist om, at åbningen af det nye center betyder, at man beholder en del af de handlende Nordenfjords.

– Før i tiden kørte folk fra Aalborg til Århus for at gå i Ikea, men nu har vi fået en Ikea i Aalborg, og så bliver de der. De kørte også fra Hjørring, Frederikshavn, Brønderslev og Hirtshals for at handle i de store boksbutikker. Nu kan den del af handlen foregå i Hjørring, og så kommer de selvfølgelig her. Det har givet os et naturligt kundegrundlag fra hele Nordjylland, siger Brian Svart, der snart også forventer at kunne annoncere åbningen af cafe, sportsbutikker og fl ere andre butikker på Bispetorvet.

Når det er sagt, så er både Brian Svart og asset manager Lars Slyngborg fra Aberdeen Property Investors, der administrerer butikscentret Metropol, bevidste om, at de nye butikker ikke kun trækker nye kunder.

Føtex flytter Føtex har for eksempel ligget i fl ere tiår ved Springvandspladsen, men har nu valgt at fl ytte ned i Bispetorv Bycenter. Også H&M fl ytter fra gågaden men til Metropol. Metropol har nu 40 lejere og centret rummer den største koncentration af butikker nord for Limfjorden. H&M åbnede 9. september på 2.000 kvm.

– Der sker nogle markante forskydninger i markedet i øjeblikket, hvor der bliver rykket rundt på omsætning for et 3-cifret millionbeløb, siger Lars Slyngborg, som står for udlejningen i Metropol.

– Det sker blandt andet, fordi konceptet simpelthen har ændret sig for en række af de store aktører. De har brug for blandt andet P-pladser, og det vil naturligvis forskyde byens naturlige centrum. Jeg tror, der skal satses på andre ting i byer som Brønderslev, Hirtshals og Frederikshavn, for detailhandlen dør ud og fl ytter til samlende centre som vores. Det afspejler sig naturligvis også i, at vi ikke ser væsentlige udviklingsplaner i de øvrige byer og dermed ikke yderligere konkurrence til Hjørring som centrum i området, siger Lars Slyngborg.

Han skønner, at der lige nu står 1000- 1200 kvm. butikker tomme i Hjørring.

– Det kan selvfølgelig lyde af meget, men det skal ses i forhold til, at der er kommet 12.000 ekstra kvm. på markedet, siger Lars Slyngborg.

Læs artikel som PDF