Med prisfaldet på både kontorer og boliger er markedet rykket tættere på Hovedstaden.Det hjælper Roskilde og rammer Slagelse og Næstved

Med udviklingsplaner i milliardklassen har Køge og Roskilde yderligere fasttømret deres position som de mest attraktive byer på Sjælland at slå sig ned i.

Flere andre byer på Sjælland lige fra Næstved til Slagelse, Frederikssund og Kalundborg fik ellers en gevaldig opblomstring i forbindelse med krisen,fordi bolig- og kontorsøgende ikke kunne finde, hvad de ledte efter til en pris, de kunne betale tættere på Hovedstaden.

Men med prisfaldet blev den udvikling vendt på hovedet igen, og provinsbyerne på Sjælland er i højere grad blevet netop – provinsbyer – igen. Med lokaleejendomsmarkeder og med lokale aktører som de toneangivende kræfter både hvad angår udlejning og investeringer.

Tomgang i snit på 5 procent

På udlejningssiden er efterspørgslen stabil efter en markant stigning op tilårsskiftet 2010, hvor et opsparet behov formentlig blev tilfredsstillet efter et meget stille 2009 og en ligeså stillestart på 2010.

– Tomgangsniveauet i regionen har stabiliseret sig på et niveau omkring 5procent, men dækker over et fald i den nordøstlige del i Roskilde og Køge området, mens tomgangen stiger i den øvrige del af regionen. Den faldende tomgang i den nordøstlige del afspejler en solid lejeinteresse, der primært er rettet mod kontorfaciliteter i god kvalitet og gerne nybyg, siger Jørgen Klode,Nybolig Erhverv, der har kontor i både Roskilde, Slagelse og Næstved.

Det får samlet set Jørgen Klode til at konkludere, at der ikke er langt igen,før der kan blive tale om udviklere, der igangsætter nyt kontorbyggeri i den østlige del af regionen.

Roskilde bliver især trukket op af udviklingen omkring Trekroner, hvor Roskilde Campus bygger nye faciliteter til University College Sjælland. Ligesom der netop er afsluttet en arkitektkonkurrence om Musicon, der blandt andet skal rumme et museum.

Massive byggeprojekter som Campus Roskilde er med til at give byen fremdrift også på ejendomsmarkedet. Her er det førsteetape på 11.400 kvm. tegnet af Henning Larsen Architects.

Køge Kyst med til at booste området

I Køge skal et helt nyt byudviklingsprojekt, Køge Kyst, i de kommende år ændre byen og dens volumen fuldstændig.Køge Kyst forventer, at der over 20år vil blive etableret godt 300.000 kvm. byggeri fordelt på boliger, erhverv,detailhandel og kultur.

Det er da også Roskilde og Køge, der opnår de absolut højeste lejeniveauer i regionen med priser på op til 1.200-1.300 kr. per kvm. i Roskilde, mens de andre større byer har et topniveau på900 kr. per kvm. I mellemstore byer er lejeniveauet ifølge Nybolig Erhverv på600-700 kr. per kvm.

Afkast på 7,75 procent på sekundære ejendomme

– Generelt er lejeniveauet højest i den nordøstlige del af regionen, mens lejeniveauerne bliver lavere i takt med, at man bevæger sig i sydvestlig retning,siger Jørgen Klode.

Den samme tendens afspejler sig i afkastet. Som altid gælder, at jo større risiko, jo højere afkast, og det gør sig også gældende i region Sjælland.

Investorerne ser den laveste risiko i Roskilde og Køge, og det betyder, at afkastet ligger på 6,75 procent for 1. klasses,udlejede kontorejendomme. Sekundære ejendomme er oppe i 7,25 procent.

Men går man til Vestsjælland og Sydsjælland,så starter afkastet på topejendomme på dette niveau, og medinvestorer, der forlanger 7-7,25 procent for at ville investere i en ejendom,mens sekundære ejendomme handles helt oppe i 7,75 procent.

Det er blandt andet den stigende tomgang jo længere væk, man bevæger sig fra København, der er med til at øge risikoen.

De nyeste tendenser for ejendomsmarkedet i Region Sjælland viser, at ejendomsmarkedet har stabiliseret sig på et nyt niveau for alle typer af kontorejendomme. Kilde: Nybolig Erhverv

Læs artikel som PDF