Due diligence på offentligretlige forhold

De juridiske undersøgelser på det offentligretlige område kunne formålstjenligt starte med de planmæssige forhold og således indledningsvis omkring planlovgivningen.

Ved kommunalreformens ikrafttræden den 1. januar 2007 blev amterne afskaffet, og regionplanerne blev erstattet af en landsplanlægning og kommuneplanlægning. Kommuneplanen indeholder en hovedstruktur med de overordnede mål og retningslinjer for arealanvendelsen i kommunen, herunder rammer for lokalplanlægningen i kommunen. Lokalplanen, der kan dække et større område eller blot en enkelt ejendom, bestemmer, hvorledes udviklingen skal være i lokalplansområdet. Eventuelle private servitutter, der måtte være uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne.

Lokalplanen regulerer som bekendt fremtidige forhold og medfører således ikke, at nuværende bebyggelse skal ændres, eller at igangværende lovlig aktivitet skal stoppes eller modificeres.

Uagtet denne manglende direkte virkning vil ændringer i lokalplanen dog skulle tages med i betragtning i forbindelse med vurderingen af en lovlig og igangværende virksomhedsaktivitet. Lokalplansændringer – eller lokalplansforslag - kan nemlig have betydning for den påtænkte aktivitets omlægninger eller udvidelser eller medføre, at der i fremtidige miljøgodkendelser stilles ændrede krav og vilkår, herunder eksempelvis til støjniveauer eller tidsrum inden for hvilke varer kan fragtes ind og ud, fordi lokalplanen har muliggjort beboelse i den umiddelbare nærhed til virksomheden. Det er væsentligt at være opmærksom på sådanne ændrede krav og vilkår og også drøfte dette med teknikere med henblik på en vurdering af de tænkelige scenarier og den i ejendommen værende virksomheds muligheder for aktivitetsmæssigt at indrette sig herpå.

Ud over lokalplansforhold vil det være væsentligt at forholde sig til de tinglyste forhold på ejendommen, og hvorvidt der her er forhold, der på den virksomhed, der drives i ejendommen kan have begrænsende karakter i form af tidsbegrænsede dispensationer, brugsretter eller andet.

En glad lejer, der ønsker at forblive i ejendommen, er ensbetydende med
cashflow og stabilitet – to ting, der for en ejendomsinvestor er bedre end rap af en kæp.

Ud over at danne hjemmelsgrundlag for og rangere de planretlige tiltag foreskriver planloven ligeledes, at visse typer af virksomheder og anlæg ikke påbegyndes, før kommunen eller Miljøministeriet har fastsat retningslinjer for virksomhedens eller anlæggets udformning og beliggenhed samt meddelt tilladelse til anlæggets etablering. Retningslinjerne fastsættes i et kommuneplantillæg med en tilhørende redegørelse for anlæggets forventede virkninger på miljøet (den såkaldte VVM-redegørelse).

Alt efter virksomhedens art og alder eller om den alene er på projektstadiet, vil VVM-redegørelsen tillige være af interesse enten med henblik på at opnå et større kendskab til virksomheden og dens aktivitet, vurdere konkret miljøpåvirkning og vurdere om alle umiddelbart nødvendige tilladelser er fremlagt, eller med henblik på at vurdere om projektet er gennemførligt - alt igen med henblik på at vurdere lejers fremtid og investors cash flow.

For så vidt angår de mere almindelige bygningsrelaterede forhold vil ibrugtagningstilladelsen som minimum skulle gennemgås, således at det kan sikres, at bygningen er taget i brug på baggrund af godkendte forhold, og at diverse vilkår for byggetilladelsen er opfyldt, eller om der eventuelt er udestående forhold, påbud eller dispensationer.

I forbindelse hermed vil BBR-ejermeddelelsen og det kommunale oplysningsskema selvfølgelig også skulle gennemgås, og i nogle situationer kan det være af interesse, eventuelt i samarbejde med den tekniske del af due diligence-teamet, at gennemgå kommunens byggearkiv på den relevante ejendom (adgangen hertil vil selvfølgelig afhænge af hemmeligholdelsesgraden).

Afhængig af virksomheden i ejendommen, kan en byggeteknisk gennemgang af ejendommen være særdeles relevant, herunder eksempelvis med henblik på vurdering af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, der eventuelt kan kræves udbedret af lejer (der er her et krydsfelt over til lejeretlig due diligence) eller med henblik på at danne grundlag for en drøftelse med den/de i ejendommen værende lejere om deres eventuelle ønsker for ændringer, det være sig bygningsændringer eller ændringer i fordelingen og/eller indretningen af de lejede arealer.

Sidst, men først og vigtigst!

Uagtet at det skal være sidste kommentar i artiklen, skal det være indiskutabelt, at det første, en rådgiver skal gøre, er at spørge “Hvorfor?”.

Forståelse af klientens “hvorfor?” er en sine qua non for ordentlig og troværdig rådgivning!

Hvis ikke rådgiveren har forstået, hvad investoren vil med ejendommen, er rådgiveren ikke i stand til at levere andet end afdækkede fakta uden nogen mulighed for selv at kvalifi cere og prioritere disse kolde oplysninger til konkret værdiskabende rådgivning ud fra en forståelse af investorens forretningsstrategi.

Læs artikel som PDF