De skattemæssige regler for fradrag for vedligeholdelse og forbedring af boligudlejningsejendomme er så komplicerede, at kun de færreste ejendomsejere får optimeret deres skattemæssige situation. Reglerne blev indført i begyndelsen af 1980erne, men de anven des sjældent optimalt.

Med henblik på at forbedre boligstandarden i ældre udlej ningsbyggeri, gennemførte den daværende regering i begyn delsen af 1980’erne et regelsæt, der skulle forbedre udlejers økonomiske muligheder for at foretage vedligeholdelse mv. Det var med afsæt heri, at boligreguleringslovens (BRL) § 18 og § 18 B samt lejelovens (LL) § 63 a blev indført. Reglerne administreres af Grundejernes Investeringsfond (GI). Samtidig indførtes en regel vedrørende den skattemæssige behandling af vedligeholdelse og forbedring. Der er tale om en gunstig skatteregel – indført med henblik på at tilskynde til at forbedre boligstandarden. Problemet er, at mange ejendomsejere og rådgivere ikke er opmærksomme på reglen.

Regelsættet i ligningslovens § 14 G giver – korrekt anvendt – mulighed for at opnå løbende skattemæssigt fradrag for forbedringsudgifter. Udgifter, der medfører lejeforhøjelser, er dog ikke omfattet af regelsættet.

Ifølge BRL § 18 og 18 B / LL § 63 a er ejere af ældre boligudlejningsejendomme pligtig til at hensætte et årligt beløb til udvendig vedligeholdelse/forbedring af ejendommen. Ejendomme beliggende i kommuner med omkostningsbestemt husleje er omfattet af BRL § 18 og 18 B, mens ejendomme i øvrige kommuner er omfattet af LL § 63 a. I det følgende gennemgås kun ejendomme omfattet af BRL § 18 og 18 B, men de skattemæssige muligheder gælder også for ejendomme omfattet af LL § 63 a.

Hensættelse efter BRL § 18 og 18 B

For disse ejendomme opereres der med 2 hensættelseskonti (registrering i GI).

- En ubunden konto § 18
- En bindingspligtig konto § 18 B

Der føres løbende regnskab med disse konti, så kontiene forøges med de årlige hensættelser og reduceres, når der afholdes udgifter til vedligeholdelse/forbedring. Så længe § 18 saldoen er positiv skal udgifter til vedligeholdelse/forbedring afholdes af "midler" på denne konto. Når der ikke er flere "midler" på § 18 kontoen, kan udgifter til vedligeholdelse/forbedring afholdes af § 18 B kontoen. § 18 kontoen kan som udgangspunkt ikke blive negativ, hvorimod § 18 B kontoen kan blive negativ. En negativ § 18 B konto er udtryk for, at der er afholdt fl ere udgifter til vedligeholdelse og forbedring, end ejerne er forpligtet til ifølge lovgivningen. Hvis § 18 B kontoen er positiv, skal der bindes et tilsvarende beløb på en konto i GI.

Generelle skatteregler

Udgangspunktet i dansk skatteret er, at vedligeholdelsesudgifter er fradragsberettigede, hvorimod forbedringsudgifter ikke er fradragsberettigede.

En skattemæssig forbedringsudgift er defineret som en udgift, der sætter ejendommen i bedre stand end på det tidspunkt, hvor ejendommen blev erhvervet. Vedligeholdelsesudgifter er udgifter, der skyldes slid og ælde i ejertiden. Dette er en noget anden afgrænsning end den lejeretslige afgrænsning mellem vedligeholdelse og forbedring, hvor hovedparten af udgifterne normalt vil blive anset for vedligeholdelsesudgifter. En lejeretlig vedligeholdelsesudgift kan derfor ofte have karakter af en skattemæssig forbedringsudgift.

Skatteregler efter ligningslovens § 14 G

Ifølge denne bestemmelse skal en ejer ikke medregne den del af lejeindtægten, der svarer til det beløb, der hensættes efter § 18 B. En andel af lejeindtægten er således skattefri.

§ 18 B konto er positiv

Så længe § 18 B kontoen er positiv skal der indestå et tilsvarende beløb på en konto i GI. De penge, der indestår på en § 18 B konto, består således af lejeindtægter, der ikke tidligere er blevet beskattet.

Pengene på en § 18 B konto kan i skattemæssig henseende frigives til

- Skattemæssige vedligeholdelsesudgifter
- Skattemæssige forbedringsudgifter

Frigives pengene til dækning af skattemæssige vedligeholdelsesudgifter mistes fradraget for disse udgifter (vedligeholdelsesudgifterne er jo som udgangspunkt fradragsberettigede, så hvis disse udgifter tillige kunne dækkes af de skattefrie beløb, der står på § 18 B kontoen, ville der opnås dobbeltfradrag).

Hvis pengene derimod frigives til dækning af skattemæssige forbedringsudgifter vil der ikke ske beskatning hos ejeren (forbedringsudgifter er jo i forvejen ikke fradragsberettigede).

§ 18 B konto er negativ

Hvis § 18 B kontoen er negativ, skal der holdes styr på, hvordan saldoen er blevet negativ (saldo er blevet negativ, fordi der er afholdt flere udgifter til vedligeholdelse og forbedring, end der har skullet hensættes).

Det er dog vigtigt, at den negative § 18 B saldo kan specificeres, så det er muligt at opgøre om § 18 B saldoen er blevet negativ som følge af, at der er afholdt skattemæssige vedligeholdelsesudgifter (fratrukket) eller skattemæssige forbedringsudgifter (ikke fratrukket) eller begge dele.

Hvis en § 18 B saldo er blevet negativ som følge af, at der har været afholdt skattemæssige vedligeholdelsesudgifter, vil de årlige lejeindtægter, der svarer til det beløb, der skal hensættes efter § 18 B, blive efterbeskattet.

Hvis § 18 B saldoen derimod er blevet negativ som følge af, at der har været afholdt skattemæssige forbedringsudgifter, kan skattefriheden af disse lejeindtægter opretholdes.

Derfor…

De skattemæssige regler giver mulighed for løbende at opnå skattemæssigt fradrag for forbedringsudgifter. Det er et kompliceret regelsæt, idet bl.a. samspillet til § 18 kontoen også skal iagttages. Beløb hensat på § 18 kontoen skal anvendes først, og dette uanset om det er vedligeholdelsesudgifter eller forbedringsudgifter. Hvis forbedringsudgifter bliver afholdt af § 18 kontoen vil forbedringsudgiften senere kunne modregnes i forbindelse med en efterbeskatningssituation, men hvis vedligeholdelsesudgiften bliver afholdt af § 18 B kontoen vil fradraget blive tabt.

Kunsten består i at planlægge vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen, således at vedligeholdelsesudgifter løbende afholdes af § 18 kontoen, mens forbedringsudgifter løbende afholdes af § 18 B kontoen.

En fejl, vi ofte ser, er, at man blot fratrækker de årlige indbetalinger til GI og indtægtsfører beløb, der frigives fra GI, uden at foretage andre reguleringer ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Konsekvensen er, at man især ved en negativ § 18 B saldo ikke får det fradrag, som man er berettiget til.

Reglerne er komplicerede, så spørg jeres rådgivere. Vær dog opmærksom på, at det langt fra er alle rådgivere, der har kendskab til disse regler.  

Læs artikel som PDF